Vi samarbeider med et nettverk av veletablerte spanske og skandinaviske banker og har tilgang til ulike typer banklån; fast/flytende rente og opp til 100% finansiering avhengig av kundens finansielle situasjon.

I tillegg samarbeider vi med det kjente norske advokatfirmaet Vogt (med kontor i Marbella) som kan bistå med juridisk rådgivning i hele prosessen.

For mer info vedr våre tjenester, vennligst kontakt oss.

Nedenfor følger en artikkel av Einar Askvig partner i Vogt Advokatfirma.


JURIDISKE SPØRSMÅL OG SVAR

I denne artikkelen vil vi svare på ulike spørsmål av generell interesse. Spørsmålene har blitt rettet direkte til vårt firma gjennom vår web side: www.vogtlaw.com. På denne web siden finner du blant annet informasjon om skatter, arv i Spania etc. Under linken ”Spørsmål” kan du sende dine spørsmål til Vogt Advokatfirma Lawfirm S.L. og en av våre advokater svarer deg (innen 24 timer).

Skal jeg levere selvangivelse i Spania dersom jeg eier fast eiendom i Spania, men ikke er resident?
Ikke residente som eier fast eiendom i Spania skal levere inn selvangivelse innen 31.12 hvert år. Skatteplikten til Spania for ikke residenter vil som hovedregel være begrenset til beskatning av boligen og andre inntekter som vedkommende oppebærer på spansk territorium. Selvangivelsen som skal innleveres innen 31.12.2004 gjelder for fast eiendom ervervet i året 2003 eller tidligere. Dersom du har kjøpt fast bolig i inneværende år har du først plikt til å levere selvangivelse for 2004 innen 31.12 neste år. Videre vil vi gjøre oppmerksom på at det må innleveres én selvangivelse per person. Dersom den faste eiendommen eies av to personer i felleseie, har hver av personene plikt til å innlevere selvangivelse for den andel av den faste eiendommen som vedkommende eier.

Er det riktig at jeg skal betale skatt både til Norge og Spania når jeg eier en leilighet i Marbella? Må jeg oppgi leiligheten på den norske selvangivelsen?
Vi forutsetter at du er skattemessig bosatt i Norge. I henhold til Dobbeltbeskatningsavtalen mellom Norge og Spania artikkel 6 kan Spania skattlegge inntekt av fast eiendom som ligger i Spania, som eies av en person bosatt i Norge. Det samme gjelder gevinst ved avhendelse av og formue i fast eiendom i Spania, jfr. skatteavtalen artikler 13 og 22.
Spanias rett til å beskatte slik inntekt og formue etter Dobbeltbeskatningsavtalen begrenser imidlertid ikke Norges rett til å beskatte den samme inntekten og formuen. Inntekt av og formue i fast eiendom som ligger i Spania, skal også beskattes i Norge. Ved ligningen i Norge skal det imidlertid gis fradrag i den norske skatten for den inntekts- og formuesskatt som er betalt i Spania, basert på den såkalte kredittmetode.
En fast eiendom i Spania skal alltid oppgis på den norske selvangivelsen. Krav om kredittfradrag må fremsettes på et særskilt skjema (RF- 1145 eller RF-1147). Skjemaet er pliktig som vedlegg til selvangivelsen når kreditfradrag kreves.

Hvordan fastsetter jeg den norske ligningsverdien på en fast eiendom i Spania?
Etter uttalelse fra Finansdepartementet skal det ved fastsettelse av den norske ligningsverdien på fast eiendom i utlandet legges til grunn ”tilnærmet samme forhold mellom antatt salgsverdi og ligningsverdi som for tilsvarende eiendommer beliggende i den norske kommunen hvor skatteyter er bosatt”. Dette kan illustreres ved følgende eksempel: Du kjøper en leilighet i Spania til 2 millioner NOK og ligningsverdien på fast eiendom i Norge i den kommunen du bor er på 20 % av omsetningsverdien. I den norske selvangivelsen skal du da oppføre leilighetens verdi med NOK 400.000.

Jeg har fått tilsendt en faktura fra ”Patronato” med IBI og basura. Hva er dette?
IBI – Impuestos sobre Bienes Inmuebles – er den spanske eiendomsskatten. IBI fakturaen sendes pr. post til leilighetens adresse. IBI fakturaen inneholder en betalingsfrist og ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter.
Basura er den kommunale søppelavgiften. Regningen sendes med post til leilighetens adresse. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrenter
Både basura og IBI kan legges inn på automatisk trekk fra eiers bankkonto i Spania.

Hva er plusvalia og hvem skal betale plusvalia kostnaden?

Plusvalia er en skatt på selve verdistigningen på den faste eiendommen som utløses ved ethvert eierskifte. Plusvalians størrelse avhenger av eiertid og eiendommens størrelse. Iht. spansk lov skal selger som hovedregel betale plusvalia, men loven åpner for at selger og kjøper kan avtale annet.

Lønner det seg å oppføre barna som eiere av leiligheten for å redusere arveavgiften?
Ved å føre barna direkte inn i skjøtet unngår man arveavgift i ett ledd. På en annen side er det flere aspekter som må tas i betraktning:
Innføring av barna direkte i skjøtet innebærer at barna vil stå som eiere av leiligheten med de plikter og rettigheter dette medfører. Barna kan for eksempel selge eller leie ut leiligheten uten samtykke fra foreldrene. Barnas rettigheter som eier kan dog begrenses ved at man f. eks. skriver inn en bruksrett til foreldrene i skjøtet.
Barna er pliktige til å oppgi leiligheten på selvangivelsen og er pliktige til å betale skatt i Spania og Norge.
Innføring av barna direkte i skjøtet vil kunne bli betraktet som en gave. For gaver pliktes det etter norsk rett avgift på grunnlag av statsborgerskap.
For barn under 18 år er det ytterligere begrensninger i utøvelse av eierfunksjonene. Etter norsk lov kan for eksempel ikke vergen selge fast eiendom som tilhører den umyndige uten samtykke av Overformynderiet. Spania har en tilsvarende Overformynderiordning og har tilsvarende regler ved salg av den mindreåriges faste eiendom.

Leiligheten skulle iht. kontrakten stå ferdig den 15. januar 2004. Ferdigstillelsesdatoen er nå utsatt til den 8. juli. Har vi rett på erstatning for forsinkelse, evt. erstatning for tapte utleieinntekter? Kontrakten inneholder klausul om forsinkelsesrenter ved forsinkelse fra kjøpers side. Derimot er kontrakten taus vedr. forsinkelse fra utbyggers side. Hva kan jeg gjøre?
Forsinkelse innebærer kontraktsbrudd fra utbyggers side og utgangspunktet etter spansk rett er at kjøper har krav på erstatning. Mange utbyggere opererer imidlertid med standard kontrakter som ofte er i favør av utbygger. Erfaringsmessig er det vanskelig å få inn en forsinkelsesklausul i kontrakten som regulerer forsinkelse fra utbyggers side. Dette innebærer imidlertid ikke at du som kjøper er uten rettigheter i en forsinkelses situasjon. Spania har en rekke lover som beskytter forbrukere. Lov av 19. juli 1984 (Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usarios) etablerer visse minimums garantier for beskyttelse av forbrukere. Lovens artikkel 10 fastslår for eksempel at vilkår som er klart urimelig betraktes som en nullitet. Dessverre må man ofte gå rettens vei for å tvinge igjennom disse reglene. På den andre siden er reglenes eksistens viktige verktøy i en forhandligs-prosess.
Etter tvingene spansk rett skal utbygger utstede bankgaranti for beløp innbetalt i byggeperioden. Ved forsinkelse har du rett til å heve kontrakten og kreve tilbake innbetalt beløp med 6 % renter p.a. på grunnlag av bankgarantien.

Stemmer det at gevinstbeskatningen faller bort hvis du kjøpte leiligheten før 1986? Jeg bor i Norge og skal selge ferieboligen min i Spania som jeg har eid i 11 år (kjøpt i 1992). Må jeg betale full gevinstbeskatning?

Gevinstbeskatningen faller bort dersom man kjøpte leiligheten før 31. desember 1986. Dette gjelder uansett om du er resident eller ikke. For hvert år du eide leiligheten før 1994 kan du videre redusere 11,11 % av gevinsten. I ditt tilfelle vil du betale 35 % skatt på netto gevinsten redusert med 22,22 %.

Jeg ønsker å kjøpe en leilighet i Spania og er avhengig av finansiering. Kan jeg ta opp lån i Spania, evt. hvor mye lån gis til ikke-residenter? Hva er kostnadene ved låneopptak i Spania?

Ved kjøp av fast eiendom i Spania kan du ta opp lån i en spansk bank. Ikke-residenter gis lån opp til 70 % av takseringsverdien på leiligheten og lånet kan nedbetales over en periode på 15 år. Kommisjonen i de spanske bankene er imidlertid høyere enn i norske banker. For eksempel opererer spanske banker med en åpningskommisjon på ca. 1 – 1,5 % av lånebeløpet. Videre er det ofte en kansellerings kommisjon på ca. 1 til 1,25 % dersom du ønsker å betale ned lånet over en kortere tid enn opprinnelig avtalt. På den annen side er renten lavere enn i Norge og ligger på ca. 3,5 % - 4 %.

Jeg har gitt en fullmakt til min advokat i Spania i forbindelse med eiendomskjøpet for to år siden. Er fullmakten fremdeles gyldig i Spania?
Etter spansk rett er en fullmakt gyldig inntil den er kalt tilbake. Dette innebærer at fullmakten gitt for to år siden fremdeles er gyldig dersom den ikke er kalt tilbake. Tilbakekallelse av en fullmakt må gjøres på Notarens kontor og Notaren må i denne sammenhengen underrette fullmaktsinnehaveren om tilbakekallelsen av fullmakten.

Skrevet av: Advokat Einar Askvig - Vogt Advokatfirma


COSTA DEL SOL


© 2019 SKANDIA homes

|
|
|
|
|
|
|
|
Carretera Nacional 340, Km 189,6   
29604 Marbella
Malaga, Spain
T. +34 600 589 424
F. +34 952 771 856
E. info@skandiahomes.com

Følg oss på: